2025.10.22
どういうお店が欲しいのか
物件探しに難航しすぎて病みそう日記です。(笑)
いまのところ、自分の中で一応候補として残ってる物件が3つあります。
1. 十条 バー居抜き(21万 造作300万 1・2階)
2. 大久保 スケルトン(26万 B1F)
3. 小岩 ガールズバー居抜き(19万 造作0円 3F)
この選択肢になりますね。この中からどうやって物件を選んでいくかっていうのを自分の中で結論付けないといけないですね。
そもそも論として、自分の中で絶対外せない選択肢としてはJRかメトロ沿線で、かつ徒歩5分以内という条件でした。可能なら1階という条件も入ってましたが、賃料20万という制約で10坪の物件をそれで得るのは絶望的という結論になりました。。。
その中で、まず十条の物件。具体的にいうとお酒の美術館の居抜きなので、バーとしては設備は完璧です。物件取得費としては500万ぐらいでしょうか。
視認性も抜群なんですよね。
ね、よくないですか笑
外からよく見えるので、何やってるかっていうのを見せられると足も運びやすいでしょうし、何よりバーの居抜きということは前の顧客の獲得可能性もあるわけですね。
あと、十条という街はそこそこなんとなく分かるんですけど、この通りは結構オシャレでしてある程度人通りもあると思います。そういう面では非常に良いですね。2階がどうなってるかわからないんですけど。
で、マイナス点としては、やっぱ1階と2階で別れてるっていうのが今のテナントで抱えてる課題を解決できてないっていうのと、やっぱ普通にボドゲやるには狭いと思うんですよね。2階でやってもらうって案もあるので、場合によっては最悪そうなるわけですが......
あとはまあ、お酒の美術館みたいなちゃんとしたバーを求められても僕は困るっていう点もありますね(笑)(笑)(笑)
もっというと、僕の所有するお酒を置くスペースをどうやって捻出できるんだろうみたいな感覚はありますね。350本も後ろの棚に入るとは思えないし。
次に大久保の物件ですけど、立地としてはかなり条件は良い方なのかなとは思います。まあ大久保って若干寂れてるんですけど、新宿から歩いていける範囲っていうのはイベントの打ちやすさとしては◎です。
うまいことSNS戦略取れれば可能性は色々広がると思うんですよね。
問題は当然スケルトンであるがゆえの初期費用の高さですね。僕が今のところ自由に動かせるお金って700万ぐらいあると思うんですけど、これで運が良くてギリ足りるぐらいだと思います。足りない可能性の方が高いです。
まず物件取得そのものに300万～400万ぐらいかかると思うんですよね。この物件は保証料6ヶ月と礼金2ヶ月だったと思うんですけど、そこに仲介手数料と保険料が乗っかってくると思うので...で、もうコンクリ打ちっぱなしの状態なので、そっから配電配管やって諸々してるだけでもう予算って尽きる気がするんですよね。じゃあ冷蔵庫とかどうするんですかって話になりますね。
月26万はたぶんなんとか捻出できると思うんですが、キャッシュがない問題はどう足掻いても解決できません。うーんって感じですね。もしかしたらギリ足りるかもですが、今度は引っ越しの費用とかが怪しくなってきますね。あともうひとつ地味に怖い問題が、この大久保近辺に果たしてそれなりに広くて住める家を見つけられるんだろうか？という問題もありますね。子供作るのも見越して引っ越す計画なので...
で3つめの小岩の物件ですが、これは内装がかなり理想に近いのに造作が0円っていう条件ですね。
見た瞬間、レイアウトとしては理想だし、条件もとても良いです。あと珍しく敷金とかの類が3ヶ月とかですかね。なので物件取得が200万ぐらいで済みます。めちゃめちゃ良い物件です。
一方で、見た瞬間感じたこともあります。集客の難易度が高そうっていうことですね。
このビルの3階なんですけど、とりあえず見て思ったのは看板どこに置くの？って話ですね。窓ぐらいしか広告スペースないです。
つまり集客というか認知ハードルが高いです。1階の店がめっちゃ目立ってるのもアレっすね、、、やっぱ1階は強いです。
あと、階段しか使えないので諸々の搬入作業も3階となるとだいぶ大変そうです。
ただいま見たら物件提供してる会社のサイトから消されてるっぽいので、一応問い合わせはさっきしてみたんですけど成約済なのかな...と予想はしています。
と、こういう物件を並べてみて、自分にとって何が最優先かっていうのを改めて定義しなおさないとマズいなって思ったわけです。つまりは優先順位ですね......
ってなわけで続きは明日。。。